실버타운 비용 2026 보증금·월 생활비 구조와 60세 입주 자격

실버타운으로 불리는 노인복지주택은 60세 이상이 입주 보증금을 맡기고 매달 관리비와 의무 식비를 내는 임대 주택이고, 비용은 입주자 본인이 전부 부담해요.

 

공식 누리집에 공개된 예로 대전 사이언스빌리지는 보증금 약 9,683만원부터 1억9,823만원에 1인 월 127만원부터 184만원, 서울 KB골든라이프케어 종로평창카운티 34타입은 보증금 3천만원에 1인 월 329만원이었어요.

 

2026년 10월 14일 기준 노인복지법과 시설 공개 가격으로 입주 자격, 분양·임대 구조, 보증금과 월 생활비를 맞바꾸는 계산을 정리했어요.

1. 실버타운은 어떤 시설이고 누가 들어갈 수 있나요?

노인복지법은 노인주거복지시설을 양로시설, 노인공동생활가정, 노인복지주택으로 나누고, 노인복지주택을 주거시설을 임대하며 생활지도·상담·안전관리를 제공하는 시설로 정해요. 노인복지법 제32조·제33조의2

 

입주 자격은 단독취사 등 독립된 주거생활에 지장이 없는 60세 이상이에요. 노인복지법 시행규칙 제14조·제15조의2

 

배우자, 부양하는 24세 미만 자녀·손자녀, 장애가 있어 부양하는 24세 이상 자녀·손자녀는 함께 들어갈 수 있어요.

 

다만 60세 이상 입주자가 사망하거나 살지 않게 되면 함께 들어온 가족은 90일 안에 퇴소해야 하고, 90일 미만 해외 체류나 입원 등은 예외예요.

구분	노인복지주택	유료 양로시설	무료·실비 양로시설
대상	독립 생활 가능한 60세 이상	60세 이상	65세 이상 수급자·저소득층 등
입소 방법	임대차계약	시설장과 계약	시·군·구 결정이나 심사
비용	본인이 전부	본인이 전부	국가·지자체가 전부나 일부

 

양로시설 무료 입소는 시·군·구에 신청하고 읍·면·동에서도 접수하며, 거동이 불편한 장기요양 1·2등급은 요양원 같은 노인의료복지시설로 안내돼요. 보건복지부 노인주거복지시설 안내

필요한 내용 바로가기

1. 실버타운은 어떤 시설이고 누가 들어갈 수 있나요? 2. 분양형과 임대형은 무엇이 다른가요? 3. 보증금과 월 생활비는 무엇으로 구성되나요? 4. 보증금을 더 내면 월 생활비는 얼마나 줄어드나요? 5. 보증금은 어떻게 보호되고 계약 전에 무엇을 확인하나요? 6. 실수하기 쉬운 지점과 계약 전 체크리스트

2. 분양형과 임대형은 무엇이 다른가요?

2015년 7월 시행된 개정으로 노인복지주택은 입주 자격이 있는 사람에게 임대만 할 수 있고, 빌린 사람도 자격 없는 사람에게 다시 빌려줄 수 없어요.

 

자격 없는 사람에게 임대하면 2년 이하 징역이나 세대당 1천만원을 곱한 금액 이하의 벌금 대상이고, 개정 전 허가를 받은 분양형은 종전 규정을 따라 지금도 남아 있어요. 노인복지법 제33조의2·제56조·부칙

 

정부가 2024년 7월 인구감소지역에 신분양형 실버타운을 도입하겠다고 발표했지만 노인복지법 개정 때 넣겠다는 계획이었고, 2026년 10월 2일 시행 현행 법에는 아직 들어 있지 않아요. 보건복지부 시니어 레지던스 확대 보도자료

 

2025년 말 기준 노인복지주택은 47곳 11,090세대이고, 시설 이름·주소·전화번호는 보건복지부 노인복지시설 현황의 시·도별 목록에서 찾을 수 있어요. 보건복지부 2026 노인복지시설 현황

3. 보증금과 월 생활비는 무엇으로 구성되나요?

보증금은 퇴소할 때 돌려받는 돈이고, 월 생활비는 관리비(또는 월세와 공동관리비)에 의무 식비를 더한 금액이며 수도광열비 등은 따로 실비로 내요.

 

아래는 공식 누리집에 가격표를 공개한 두 시설을 2026년 10월 14일에 확인한 예이고, 특정 시설을 추천하는 뜻은 아니에요.

항목	사이언스빌리지(대전, 임대 240세대)	평창카운티(서울 종로, 임대 164세대)
보증금	약 9,683만원부터 1억9,823만원	3천만원, 2억3천만원, 3억3천만원 중 선택
1인 월 생활비	127만1,030원부터 184만750원	34타입·보증금 3천만원 329만원
2인 월 생활비	201만9,320원부터 260만260원	같은 조건 423만원
의무 식비	1식 9,000원, 월 60식 포함	1식 11,000원, 월 60식 포함
따로 내는 비용	난방·전기·수도·인터넷·TV	수도광열비 등
기준	2026년 7월 기준 표	기준일 표기 없음, 계약 5년(의무거주 2년)

 

사이언스빌리지는 일반인은 보증금만 10% 더 낸다고 안내하고, 두 곳 모두 관리비·식비가 물가 등에 따라 바뀔 수 있어요. 사이언스빌리지 입주비용 평창카운티 비용 안내

 

입주 보증금은 퇴소 때 반환, 월 생활비는 관리비와 월 60식 의무 식비, 수도광열비는 실비로 나뉘는 실버타운 비용 구성과 두 시설 공개 가격 설명도

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4. 보증금을 더 내면 월 생활비는 얼마나 줄어드나요?

평창카운티 34타입 1인은 보증금 3천만원이면 월 329만원, 3억3천만원이면 월 236만원이라 3억원을 더 맡기면 월 93만원, 1년에 1,116만원이 줄어요.

 

줄어드는 금액은 더 낸 3억원의 연 3.72%라서, 그 돈을 다른 곳에 둘 때 얻을 수 있는 수익률과 비교하면 돼요.

 

사이언스빌리지도 보증금 5천만원을 더 내면 관리비를 월 154,160원 깎아 주는 증액형이 있고, 할인액은 현재 지급률 3.7%로 산정해요.

 

아래는 같은 34타입 1인이 5년 사는 가정이고, 관리비 인상·수도광열비·이자소득세는 빼고 보증금은 전액 돌려받는다고 봤어요.

가정	5년 월 생활비	3억원 운용 이자(세전 단리)	실제 부담
보증금 3억3천만원	1억4,160만원	없음	1억4,160만원
보증금 3천만원, 3억원 연 3% 운용	1억9,740만원	4,500만원	1억5,240만원
보증금 3천만원, 3억원 연 4% 운용	1억9,740만원	6,000만원	1억3,740만원

 

연 3%로 굴릴 수 있다면 보증금을 많이 내는 쪽이 1,080만원 덜 들고, 연 4%라면 보증금을 적게 내는 쪽이 420만원 덜 들어요.

 

부부가 함께 살면 같은 조건 월 423만원으로 1인보다 94만원 많아요.

 

평창카운티 34타입 1인 기준 보증금 3천만원 월 329만원과 3억3천만원 월 236만원을 비교하고, 3억원 운용 수익률 3%와 4%일 때 5년 실제 부담이 달라지는 가정 계산 설명도

5. 보증금은 어떻게 보호되고 계약 전에 무엇을 확인하나요?

임대형 노인복지주택은 보증금을 받은 날부터 10일 안에 입소보증금 합계의 50% 이상을 보장하는 인·허가보증보험에 가입해야 하고, 입주자별로 전세권이나 근저당권을 설정하면 예외예요. 노인복지법 시행규칙 별표 2

 

보험금은 시장·군수·구청장의 확인을 거쳐 입주자가 직접 받고, 시설의 저당 채권액과 입소보증금 합계는 건설원가의 80% 이하여야 해요.

 

장기요양등급을 받으면 노인복지주택에 살면서 필요할 때 방문요양 같은 재가급여를 받을 수 있지만, 요양원 시설급여와 함께 받을 수는 없어요. 장기요양급여 제공기준 고시 제4조

 

건강이 나빠져 요양원으로 옮길 때의 본인부담은 요양원 비용 2026 등급별 한 달 본인부담금과 감경·비급여 계산에서 이어서 비교할 수 있어요.

6. 실수하기 쉬운 지점과 계약 전 체크리스트

자주 하는 실수는 월 관리비만 보고 의무 식비 60식과 실비 공과금을 빼고 계산하는 거예요.

 

60세 미만 배우자와 함께 들어갔다가 입주자가 사망하면 배우자는 90일 안에 나가야 한다는 점도 미리 알아 두세요.

 

집을 담보로 주택연금을 받는 중이라면 노인복지주택으로 옮겨도 공사에 미리 서면 통지하거나 확인을 받으면 1년 이상 집을 비워도 계속 받을 수 있어요. 한국주택금융공사 주택연금 공고사항

 

비용이 부담된다면 만 65세 이상 무주택 저소득층은 LH 고령자 매입임대(시중시세 40% 수준)를 대안으로 볼 수 있어요. LH 고령자 매입임대주택

순서	확인할 것
1	입주자 나이 60세 이상과 동반 가족 범위
2	보증금 선택지별 월세·관리비·의무 식비 합계
3	수도광열비 등 따로 내는 실비
4	보증보험 증권이나 전세권 설정 여부
5	계약기간, 의무 거주기간, 중도 해지 위약금
6	관리비 조정 방식과 보증금 반환 시기

 

장기요양 등급이 아직 없다면 장기요양등급 신청 부모님 방문조사와 의사소견서 준비로 먼저 확인해 두면 입주 뒤 돌봄 계획을 세우기 쉬워요.