재건축 절차 단계별 동의율과 재건축진단 시기, 재개발과 차이

재건축 절차는 정비계획·정비구역 지정, 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주·철거·착공, 준공인가·이전고시·청산 순서로 진행돼요.

 

조합설립에는 동별 구분소유자 과반수와 단지 전체 구분소유자·토지면적 각각 70% 이상의 동의가 필요하고, 옛 안전진단은 2025년 6월 4일부터 '재건축진단'이 돼 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 돼요.

 

2026년 10월 13일 기준 현행 도시 및 주거환경정비법으로 단계별 동의 요건과 법정 기한, 재개발과의 차이, 조합원이 단계마다 확인할 서류를 정리했어요.

1. 재건축은 어떤 단계로 진행되나요?

단계	핵심 요건·법정 기한
정비계획·정비구역 지정	주민설명회와 30일 이상 공람, 지방도시계획위원회 심의
추진위원회 승인	토지등소유자 과반수 동의, 위원 5명 이상
조합설립인가	동별 과반수 + 전체 70% + 토지면적 70%, 구역 지정 고시 후
사업시행계획인가	총회 조합원 과반수 찬성, 시·군·구 60일 이내 결정
분양신청	인가 고시 후 90일 이내 통지, 신청기간 30일 이상 60일 이내
관리처분계획인가	30일 이상 공람, 총회 의결, 시·군·구 30일 이내 결정
이주·철거·착공	인가 고시 후 기존 집 사용·수익 중지
준공·이전고시·청산	준공인가 후 소유권 이전고시, 청산금 정산, 1년 안 해산 총회

 

단계별 요건은 도시 및 주거환경정비법 제15·16·31·35·45·50·72·78·81·86·89조에서 확인했어요.

 

관리처분계획은 정비사업비가 10% 이상 늘면 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요하고, 공공기관 검증을 거치면 인가 결정이 60일까지 걸려요.

 

단계별 소요 기간은 사업장마다 달라 법정 기한만 적었어요.

 

정비계획과 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 분양신청과 관리처분계획인가, 이주·철거·착공, 준공과 이전고시·청산으로 이어지는 재건축 절차와 사업시행계획인가 전까지 받는 재건축진단 위치를 보여주는 설명도

필요한 내용 바로가기

1. 재건축은 어떤 단계로 진행되나요? 2. 안전진단은 재건축진단으로 어떻게 바뀌었나요? 3. 동의율은 몇 %이고, 우리 단지에 넣으면 몇 명인가요? 4. 재개발과 무엇이 다른가요? 5. 조합원이 단계마다 확인할 것은 무엇인가요? 6. 단계별 완료 확인 체크리스트

2. 안전진단은 재건축진단으로 어떻게 바뀌었나요?

2024년 12월 3일 공포된 개정법이 2025년 6월 4일 시행되면서 이름이 재건축진단으로 바뀌었어요.

 

시장·군수등은 정비계획 수립시기가 된 때부터 사업시행계획인가 전까지 진단을 하고, 결과를 보고 사업시행계획인가 여부를 정해요.

 

소유자 10분의 1 이상이 동의하거나 추진위원회·사업시행자가 요청할 수 있고, 시·군·구는 진단 비용을 요청한 쪽에 부담시킬 수 있어요.

 

진단은 주거환경 적합성, 구조안전성, 건축마감, 설비노후도를 함께 봐요.

 

같은 개정으로 정비예정구역, 입안이 결정된 지역, 주민 공람을 한 지역이면 정비구역 지정 전에도 추진위원회를 꾸릴 수 있게 됐어요.

 

추진위원회 구성에 동의한 사람은 조합설립 인가 신청 전에 반대 의사를 밝히지 않으면 조합설립에도 동의한 것으로 봐요.

 

일부 안내 자료에는 '안전진단 다음 정비구역 지정' 같은 예전 순서가 남아 있으니 조문 기준으로 확인하세요.

3. 동의율은 몇 %이고, 우리 단지에 넣으면 몇 명인가요?

재건축 조합설립 동의율은 2025년 5월 1일부터 75%에서 70%로 낮아졌어요. 도시정비법 2025.5.1 시행본 제35조

 

아래는 1,000세대(5개 동, 동마다 200세대) 단지에서 한 세대에 소유자 1명이라고 가정한 계산이에요.

단계	법정 동의	가정 단지에서 필요한 인원
재건축진단 요청	소유자 10분의 1 이상	100명
추진위원회 승인	토지등소유자 과반수	501명
조합설립인가	동별 과반수 + 전체 70% + 토지면적 70%	동마다 101명, 전체 700명
사업시행·관리처분 총회	조합원 과반수 찬성	조합원 760명이면 381명
사업비 10% 이상 증가	조합원 3분의 2 이상	507명

 

전체 동의가 760명(76%)이어도 한 동에서 95명만 동의했다면 동별 과반수에 못 미쳐 조합설립인가를 받을 수 없어요.

 

상가 등 복리시설은 전체를 하나의 동으로 보고, 대통령령으로 정한 경우 3분의 1 이상이면 돼요.

 

동의는 서면동의서나 전자서명동의서로 내요.

 

1,000세대 5개 동 가정 단지에서 재건축진단 요청 100명, 추진위원회 501명, 조합설립 전체 700명과 동별 101명, 총회 과반수 381명과 3분의 2 507명이 필요한 동의율 계산 설명도

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4. 재개발과 무엇이 다른가요?

구분	재건축	재개발
대상 지역	기반시설은 양호, 노후 공동주택 밀집	기반시설 열악, 노후·불량건축물 밀집
토지등소유자	건축물과 그 부속토지 소유자	토지 또는 건축물 소유자·지상권자
재건축진단	필요	없음
조합설립 동의	동별 과반수 + 70% + 토지면적 70%	4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상
조합원	조합설립에 동의한 사람만	토지등소유자
미동의 소유자	매도청구	수용
투기과열지구 양수 시 조합원 불가	조합설립인가 후	관리처분계획인가 후

 

비교 항목은 도시정비법 제2·35·39·63·64조 기준이고, 재건축의 법적 개념은 생활법령 재건축사업의 개념에도 정리돼 있어요.

 

투기과열지구에서도 상속·이혼, 근무·질병치료 등으로 세대원 모두 다른 시·군으로 옮기는 경우 등은 예외예요.

 

재건축과 재개발의 대상 지역, 토지등소유자 범위, 재건축진단 여부, 조합설립 동의율, 조합원 자격, 미동의자 처리, 투기과열지구 조합원 지위 제한 시점을 나란히 비교한 설명도

5. 조합원이 단계마다 확인할 것은 무엇인가요?

추진위원회는 조합설립 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보를 소유자에게 알려야 해요.

 

추진위원회와 조합은 정관, 용역 계약서, 총회 의사록, 사업시행계획서, 관리처분계획서, 월별 자금 입출금 내역을 작성·변경 후 15일 이내 공개하고, 열람·복사 요청에도 15일 이내 응해야 해요.

 

서울은 정비사업 정보몽땅의 정보공개현황에서 사업장별 공개 자료를 찾을 수 있어요.

 

분양신청 통지에는 내 기존 집의 평가 가격과 분담금 추산액이 들어 있으니, 신청기간 안에 신청할지 정해야 해요.

 

신청하지 않으면 관리처분계획 인가 고시 다음 날부터 90일 이내 손실보상 협의(현금청산) 대상이 돼요.

 

조합설립에 동의하지 않은 소유자는 사업시행계획인가 고시 후 30일 이내 회답 촉구를 받고, 2개월 안에 답하지 않으면 미동의로 보아 조합이 그 뒤 2개월 안에 매도청구를 할 수 있어요.

 

청산금은 이전고시 뒤 정산이 원칙인데, 기존 집 평가액 8억원에 10억원짜리 집을 분양받으면 2억원을 내고, 평가액이 11억원이면 1억원을 받는 구조예요(가정).

 

정관이나 총회 의결이 있으면 관리처분계획인가 후부터 나눠 내거나 받을 수 있어요.

6. 단계별 완료 확인 체크리스트

단계	확인할 결과
추진위원회	지자체 공보 승인 고시(구역 경계·소유자 수)
조합설립	동의율 충족, 추정분담금 자료
사업시행계획	총회 의결, 인가 고시일
분양신청	평가 가격·분담금 추산액, 신청기간
관리처분계획	공람 자료, 배정 평형, 청산 예정액
이전고시	소유권 이전등기, 청산금 납부·수령

 

정비계획 세부 기준과 동의서 서식, 공개 방법은 시·도 조례로 달라질 수 있어 사업장 관할 구청 고시로 다시 확인하세요.

 

조합원 지위가 걸린 집을 사거나 팔기 전이라면 등기부등본 보는 법 표제부·갑구·을구와 계약 전 확인표로 소유권 이전일부터 확인하세요.